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增益资本039号集合信托计划产品说明书

2018年01月11日

一、产品概要


1.  1.  称:北京信托·增益资本039号集合信托计划

2.  2.受托人:北京国际信托有限公司

3.  3.保管人:中信银行股份有限公司总行营业部

4.  4.规模

信托信托计划根据拍得项目情况分期设立。各期信托规模根据获得项目资金需求情况确定,信托计划采取结构化设计,优先级向社会合格投资人募集,劣后级信托资金由河南中联创或其相关方出资认购。

第一期信托计划总规模约为38,800万元,其中:优先级信托单位总规模约为29,100万元,向社会合格投资人募集;劣后级信托单位总规模约为9,700万元,由河南中联创以现金出资认购。


信托计划存续期间,受托人可增设财产权类、现金类劣后级信托单位。第一期拟安排河南中联创、亚新地产以“增益资本2014007号集合信托计划”及项下润泽园、美好城邦、亚新广场项目公司“增益资本021号集合信托计划”项下郑开橄榄城六期项目公司股权远期认购本信托计划劣后级信托单位,相应项目现金流(约为15.5亿元)为本信托计划提供增信。各期信托计划后续可根据信托财产运营情况增设债权类劣后级信托单位及其他劣后信托单位。

1.   5.  用:信托计划中信托资金主要用于投资项目公司,最终投资位于郑州及周边区域的优质地产项目。信托计划存续期间,信托专户内的闲置资金可用于认购低风险、高流动性的金融产品。

第一期信托计划信托资金用于对二七区25.7亩项目公司进行股权投资,最终用于支付二七区25.7亩项目的土地出让金及开发建设费用及偿还原股东前期代为缴纳的土地款。信托计划存续期间,信托专户内的闲置资金可用于认购低风险、高流动性的金融产品。

6.  6.  限:信托计划无固定期限,各期信托期限根据投资项目情况设定。第一期信托计划信托期限为2年,受托人可视信托财产运营情况将信托计划存续期限延长1年,满1年可提前结束。

7.  7.收益分配:信托计划成立每满一个信托年度之日后五个工作日内及信托计划类优先信托单位期限届满日后五个工作日内,向优先受益人分配信托利益。

二、交易结构


1.  1.投资项目:

二七区25.7亩项目由项目公司于2017128日通过招拍挂方式获得,净用地面积约17,134平方米,成交价格为28,145万元,约1095.1万元/亩。该地块位于老城区二七区,区位优势明显。

2.  2.保障措施:

1)差额补足义务:在指定时点,信托专户内现金类信托财产余额不能满足优先级信托财产本金及目标运用收益的实现,由河南中联创承担差额补足义务;

2)抵押担保:拟投项目土地取得土地证后,抵押至北京信托名下,为河南中联创差额补足义务提供抵押担保;如项目公司为获得开发贷款需要,经北京信托同意,抵押权可调整至第二顺位;

3)股权质押:若项目公司需申请房地产开发贷款,经北京信托同意,按照开发贷办理银行要求,项目公司一定比例的股权转让至河南中联创,河南中联创需在股权转让手续办理完毕后10个工作日内将其持有的项目公司的股权质押至北京信托名下,为其差额补足义务提供质押担保;(转让股权的对价按照转让股权占注册资本比例对应的价款进行支付)

4)保证担保:郑州亚新房地产开发有限公司(以下简称“亚新地产” )为河南中联创的差额补足义务提供连带责任保证担保;亚新地产实际控制人张瑞新为河南中联创的差额补足义务提供连带责任保证担保,其配偶签署同意函,同意担保事宜;

5)远期股权认购安排:通过签署远期协议约定待“增益资本021号集合信托计划”结束时,河南中联创以郑州亚新润置业有限公司、郑州新和润置业有限公司、开封市橄榄城丹堤房地产开发有限公司股权认购本信托计划劣后级信托单位,亚新地产以郑州郑东亚新置业有限公司股权认购本信托计划劣后级信托单位。对应美好金苑、润泽园、郑开橄榄城六期及亚新广场项目的收入将为本信托计划提供增信;(上述各公司的监管方式不变,仍由我公司委派执行董事,派驻财务人员)劣后信托份额以认购时项目公司净资产认定。

6)人员委派:北京信托将向项目公司委派执行董事、监事、外派财务监管人员;项目公司不设董事会,仅设置一名执行董事,执行董事对项目公司的管理事项拥有唯一的决策权;

7)管理控制:北京信托将同河南中联创及项目公司签署《联合管理协议》,约定执行董事的权限、河南中联创的管理义务,执行董事对项目的成本控制、销售定价等管理事项享有决策权;

8)证照共管:项目公司的全部公司证照、印鉴由北京信托与其共同管理;北京信托将购置新的保险柜,将项目公司证照、印鉴放置于保险柜中进行管理;

9)资金封闭监管:监管项目公司全部账户,项目公司应按月将其预售、销售、租赁收入归集至项目公司监管账户,资金封闭监管,归集资金只能用于项目建设及归还北京信托的本金/收益。

3.  3.交易对手:

河南中联创房地产开发有限公司(以下简称“河南中联创”)具备房地产壹级开发资质,是郑州亚新地产房地产开发有限公司(以下简称“亚新地产”)、郑州地产集团有限公司(以下简称“地产集团”)、郑州市建设投资集团有限公司(以下简称“郑州建投”)合资设立的房地产开发公司,其中,地产集团与郑州建投合计持有河南中联创60%的股权。

河南中联创于20086月与亚新地产联合取得佛岗城中村改造土地近千亩,总建筑面积约150万平方米,其中,由河南中联创开发的郑州橄榄城项目占地314.19亩,总建筑面积87.48万平方米。河南中联创于2010年启动了位于开封的郑开橄榄城项目,该项目总建筑面积约190万平方米,目前一期、二期已交房,三期、五期A区在建。该项目连续数年位列开封市销售冠军,项目市场反响良好。截至2017年一季度,河南中联创总资产约102.83亿元,净资产约为37.7亿元。

郑州新溪园置业有限公司成立于2017年,为新设立的专门开发建设二七区25.7亩项目的项目公司。

郑州亚新房地产开发有限公司成立于1997年,是河南省知名房地产开发企业,具备房地产开发壹级资质。亚新地产在郑州市成功开发了美好系列、郑州橄榄城等21个房地产项目,累计完工总面积约289.3万平方米。截至2017年一季度末,亚新地产总资产约134.28亿元,净资产约62.4亿元。

三、产品购买


1.  认购条件:

(1) 《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》等规定的合格投资者;

(2) 自然人投资者:自然人投资者交付的认购资金不低于人民币100万元,以1万元的整数倍递增,300万元以下投资者不超过50人(300万元以上投资者不受数量限制);

(3) 机构投资者:机构投资者交付的认购资金不低于人民币100万元,以1万元的整数倍递增,数量不限。

2.  信托财产专户:

账户名称:北京国际信托有限公司

开户银行:中信银行股份有限公司总行营业部

银行账户:8110701412201275278

3.  签约须知:

自然人投资者需携带下列文件到我公司签约:银行划款凭证、本人有效身份证件原件及复印件、以投资者身份在任何一家银行开立的信托利益分配账户及账户卡片。

机构投资者需携带下列文件到我公司签约:银行划款凭证、营业执照原件及复印件、组织机构代码证原件及复印件、税务登记证原件及复印件、法人代表身份证复印件、法人代表授权委托书原件、经办人身份证原件及复印件、公司章程复印件(上述复印件需加盖公章,并请携带公司公章)。

4.  信息披露:

信托计划存续期间,受托人将按照法律规定和本合同的约定向受益人进行信息披露。受托人制作的披露文件将以下列方式之一进行披露:办公场所存放备查;在受托人网址www.bjitic.com上公告;受益人来函索取时以邮寄方式递送;法律、行政法规、部门规章或者信托文件规定的其他形式。

5.  风险提示:

在信托财产管理运用和处分过程中,可能面临各种风险,包括但不限于法律与政策风险、信托财产独立性风险、市场风险、受托人管理风险、保管人等的经营及操作风险、不可抗力风险及其他风险、交易风险、流动性风险、网络风险、资金划付风险、提前终止和延期风险、担保风险、经营风险、地方政府信用风险等各项风险因素。北京信托郑重承诺在管理信托财产过程中将恪尽职守,履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务,采取相应的风险防范措施,维护信托受益人的最大利益。您投资本信托计划,既存在盈利的可能,也存在损失的风险。受托人不能保证本信托计划一定赢利,也不保证最低收益。投资者购买信托产品时,请以信托文件约定的内容为准,并谨慎做出投资决定。

本资料仅作为信托计划的说明材料,并不构成对潜在投资者的要约行为。投资者购买信托产品时,请以信托文件约定的内容为准。

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